市场分歧加大 下半年房企迎“融资大考”

伴随国内经济的稳步复苏，近期一线城市及部分热点二线城市的房价出现了明显上涨势头。而房地产销售快速恢复、土地市场热度持续高涨、居民中长期信贷大幅增长，又引发了管理层对于房价和房地产占用金融资源过多问题的担忧。　　眼下，关于地产融资还将进一步收紧的传闻，成为业界关注焦点。分析人士认为，下半年房企即将面临融资大考，在“房住不炒”的政策基调下，考虑到行业内部筹资呈结构性分化的现状，则当前还是提请投资者警惕部分企业的信用风险。　　市场分歧有所加大　　在新冠肺炎疫情得到有效防控，国内经济基本面持续复苏的大背景下，房地产行业的表现可谓十分亮眼。　　自2020年4月开始，部分城市新房备案价明显松动，宽松的货币政策又使得一部分资金流入房地产市场，推动了以深圳为代表的部分城市房价出现明显上涨的势头。　　不仅如此，土地市场热度亦保持坚挺。根据天风证券研究所统计，截至2020年8月17日，百城土地溢价率已经连续22周超过10%，这一方面说明房企资金面目前并不紧张，另外一方面也会助推房价上涨的预期。　　“显然，房地产销售的快速恢复，在带动居民中长期信贷持续大规模增加的同时，也将金融资源的占用问题再次放到了监管面前。”天风证券研究所固收团队首席分析师孙彬彬指出，“7月份以来，上半年房价涨幅较大的城市已经陆续出台了更严格的限购政策（需求端）。”　　眼下，更有消息称，管理层将进一步对房企的供给端进行融资调控——即根据剔除预收账款后的资产负债率、净负债率和现金短债比等三项指标，设置“三道红线”，管控房企的有息债务增长和债券发行。　　在此背景下，针对后续地产债券的表现，来自中金公司的最新债市调查显示，选择“政策方面仍会以‘稳’为主，近几个月地产销售和定金、按揭款都有比较明显的增长，而且虽然债券和非标融资会收紧，但销售仍然比较可观，认为大部分房地产企业实质风险不大，可以考虑短久期下沉信用”的占比最高，为59%；但与此同时，也有31%的投资者选择了“政策打压下，今年全年房地产销售面积大概率无法转正，融资收紧会大幅扩大行业风险，短期内行业利差有走扩压力，下半年低配地产债，除了短久期绝对龙头外的地产全面回避”。