房企集中度或再提升

2020年下半年，随着经济秩序的逐渐恢复，部分地区房地产市场再迎集中上扬，随之监管部门再次重申“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”。同时，对于房企融资规则在酝酿近两年后正式进行试点，房企资金遭严控，负债处置压力大幅升级。　　对此，业内人士表示，我国经济结构转型升级以及“房住不炒”大背景下，房地产行业流动性管控将成为常态。在高度压力下，资金获取能力将成房企考核关键，正因为此，体量较小房企将放慢增长脚步稳健发展，而体量较大、资金充裕房企则将继续加速项目落地，在此背景下，房地产行业或再向头部集中。　　业绩放缓　“增收不增利”成主流　　国家统计局数据显示，2020年1月至6月全国商品房销售金额6.69万亿元，同比下降5.4%，降幅较一季度收窄19.3个百分点。　　贝壳研究院高级分析师贾莎莎表示，2020年上半年，全国百强房企销售额同比下降3.2%，业绩恢复好于全国整体水平。分梯队看，碧桂园、恒大、万科TOP3房企为上半年唯一业绩增速回正的梯队，业绩同比增长3.1%。　　“头部企业销售较好源于恒大全国促销。”贾莎莎表示，上半年恒大全国促销活动致销售额增长23.8%，碧桂园与万科上半年销售额同比分别下降5.3%与4.0%。除此之外，大多房企增速有明显下降。具体来看，第一梯队除上述3家企业，以及二、三梯队与后50强房企业绩增速分别为：-8.3%、-0.3%、-5.3%与-9.0%，后50强房企业绩下滑最为明显，突发疫情影响下后50强房企受到的生存考验更为严峻。　　贾莎莎表示，虽然疫情是房企增速下滑的“加速器”，但实际来看，房企已进入业绩增速放缓阶段。报告显示，样本房企中有33家房企公布了2020年销售目标，目标增长率较2019年的16%下降至12%，房企目标设置更为保守。截至前8月，销售业绩平均目标达成率仅为59%。　　疫情下，样本房企上半年“增收不增利”成主流。贾莎莎介绍，从70家样本房企数据看，其中16家房企“减收减利”，占样本总量22.86%；44家房企“增收不增利”，占样本总量63%，成为上半年房企主流趋势。　　中信建投分析师竺劲表示，受疫情不利影响，今年中报业绩增速为近年来最低水平，行业整体结算毛利率和净利率下滑。具体来看，据其统计的118家A股上市房企来看，2020年上半年营收总计达到11069.8亿元，同比增长5.9%，增速较2019年中期下降15.5个百分点；归母净利润总计824.5亿元，同比下降17.4%，增速较2019年中期大幅下降40.5个百分点。其中，20家企业归母净利润实现业绩增长，占比16.9%；亏损企业26家，较2019年上半年增加6家。　　从利润率来看，竺劲介绍，上半年118家A股上市房企整体毛利率为25.3%，较去年同期下降4.1个百分点，实现净利率9.5%，较去年同期下降2.4个百分点。同时，28家港股房企毛利率达27.5%，较去年同期下降3.9个百分点，净利率为10.1%，较去年同期下降2.3个百分点。　　竺劲说，随着融资成本上升，土地价格上涨，上半年内房股和A股上市房企的毛利率和净利率均下滑。他认为，毛利率下滑趋势已是行业不争的事实。　　库存上升　成交放缓　　易居研究院最新报告显示，房地产市场已连续3个月呈现“供大于求”态势。1-8月，全国100个城市新建商品住宅库存总量为48438万平方米，环比增长0.8%，同比增长7.5%；具体到8月份，100　个城市新建商品住宅供应量为5748　万平方米，而成交量为5341万平方米，也呈现了“供大于求”的态势。　　这意味着，最近三个月全国百城均呈现出“供大于求”的态势。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，最近三个月全国百城库存呈现环比攀升的态势，和各地项目供应节奏加快有关。此外，近期二线城市调控趋严，也使库存同比增速扩大。